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現在的開發商賺快錢+賺慢錢疊加著做

沉寂了一年的融創,又出手了,白衣騎士孫宏斌花了153億,從云南城投集團手中,收購環球世紀及時代環球51%股權

交易完成后,除了獲得新世紀環球中心外,融創還將同時拿到成都、武漢、長沙、昆明等城市共計18個目標項目,更重要的是可售建筑面積2771.6萬平方米,約占總建筑面積的90%

換句話說,絕大部分資產都是可以馬上變現的,同時更為重要的是,在此次項目中,融創不僅收獲到了一批現成的可售樓盤、一大批便宜的土地儲備,更重要的是,還順帶得到了國內頂尖的會展項目板塊

我相信很多人看到這個消息的第一反應,會馬上聯想到融創在2017年干的另一件事,以500億的代價收購了萬達文旅13個項目及管理運營團隊

不知道大家有沒有這樣的感覺,就是大陸的房企,特別是頭部的這些房企,萬科,碧桂園,融創等,越來越多的正在向港資看齊

就是由以前的賺快錢模式轉變成賺慢錢的模式,由以前單一的只會銷售賣錢變成通過運營來賺錢

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在前面幾年,我們討論最多的其實就是那些很很激進的房企,所有人都在關注房企的土儲怎么樣,因為只有土儲上去了,銷售額才會上去,房企排名才會上去

于是,在短短的3年之內,我們看到碧桂園銷售額從2016年的3088億一下子飆升到了7287億元,萬科從3647億元飆升到了6069億,除了最頭部的企業之外,其他房企也抓住時機進行大幅擴張

千億房企的陣營3年內從12家擴充到了30家

當然,想要達到突飛猛進的話得有兩個前提,第一是銷售額得持續增長,這樣才能用新錢還舊債,第二是銀行的貸款輸血不能停,只有大幅度運用杠桿,只有用好這個支點,才能更加迅速鋪開

但是當你猛的回頭來看這樣事情的時候,我們發現要使這套模式轉起來,你所要依靠兩個層面的穩定,一是市場預期的穩定二是貨幣政策對于地產信貸的放松

因此,一旦市場遇冷的時候,當你的現金流壓力是很巨大的,與此同時,整個信貸政策又開始變得不友好,這樣的格局就直接會卡住主流開發商的兩個命門

當我們再回過頭來看一下,會發現2019年上半年,80家上市房企的有息負債規模達到了6.6萬億,要知道,整個2018年的房地產銷售總額也不過是在15萬億,隨著還債日的逼近,房企債務普遍密集到期,債務壓頂

與此同時, 2019年5月,銀保監會重點申明了要對銀行、信托等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作,同時監管部門也加強了對一些拿地激進的房企的融資監管

融資成本的越來越高以及行業去杠桿的節奏越來越猛,讓不少房企忽然意識到,原來在世道艱難的時刻自己是這么的脆弱,一旦缺乏現金流的支撐,自己根本不可能活下去

地產的世道或是地產的賽道都變得跟以前完全不一樣了,也是逼迫所有的開發商就只能靠自己,而且以后這樣的效果其實真的會越來越明顯

背后的道理也很簡單,就是希望外力的錢不要再流入房地產了,讓錢可以去實業里面,地產的錢就讓開發商自己在內部循環

所以我們可以清晰的感受到,誰都想躺贏,誰都想賺快錢,但現實如此,逼的開發商只能賺慢錢,而且要想辦法能賺到源源不斷的慢錢,從而讓自己變得更加的穩健

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如何能賺到持續性的錢,就跟港資一樣,首先是要介入運營

金茂和華夏幸福是比較早的就開始做起了城市運營,萬科北方區域在今年也提出了未來三年的五個新引擎,包含TOD、科創園、產業小鎮、舊改和文創園

從整體的趨勢看,很多主流的開發商開始慢慢從一級市場開始就直接介入到了土地的開發中去

為什么,其實道理也很簡單,就是希望土地的成本可控,一旦控制住了這個最大頭,其他的無非就是錦上添花

但是,誰都想要拿到最便宜的地,如果僅僅是做住宅,在現在這樣的環境下拿到低成本的地真的很難,基本就是很遠或很偏,畢竟土地財政是當前很多地方政府最能把控的一個環節了

但是,也不是沒有機會,對于開發商而言,想要拿低成本的地,是你得學會先做貢獻,比如帶動版塊的發展,比如帶動區域的就業和商業等等,或是在區域內建設大量的市政工程

其實你看不管是城市運營還是產業或特色小鎮,就是直接從最開始的那個環節著手,從一開始就要承擔很多,然后再慢慢的獲得回報

接下來會有一種模式慢慢崛起,就是把賺快錢+賺慢錢疊加著做

前陣子跟某個三線城市的小開發商領導聊天,他說雖然經過前面十幾年的耕耘,在本地市場已經做到了絕對了龍頭,口碑也很好,但一直以來有個困惑,就是很難走的出去,因為地價很貴因為風險很大

這其實是很多開發商擴張時都面臨的問題,土地很貴,但資金有限,銀行也授予不了多少的信貸額度

但是這兩年他們慢慢的摸索出了一套新的擴張模式,通過跟萬達合作,由萬達提供商業品牌和全套的運營模式,他們負責工程代建,換句話說,萬達是輕資產,他們屬于重資產

對于萬達而言,當然是樂意這么干的,一分錢沒有掏,但是可以獲得整個商業后期運營后的盈利分紅,對于合作的開發商而言,也是得利的

因為是掛著幫當地引入萬達這樣的商業綜合體的方式去跟政府談判的,政府也是很受歡迎的,因此也愿意出以比較低的價格定向出讓土地,一部分用來建萬達廣場,一部分用來建純住宅用地

對于小開發商而言,因為有了萬達廣場的加持,住宅不僅可以賣的更快而且也會得到相關的溢價,這就是賺快錢,由于同時還建造了萬達廣場,在后期的運營中每年也能得到相關的租金回報,這就是賺慢錢

所以為什么最近幾年萬達的輕資產模式玩的順風順水,就是因為整體地產的發展正在慢慢發生變化,現在很多核心區域的拍地,往往都是要求你得有自持,你不能只是賺了一筆快錢就走,你得留下來,慢慢賺錢

就像那些港資前期做的一樣

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還有一個變化,就是新零售的模式正在慢慢席卷地產商

可能限于資金成本或是實際可使用的面積影響,很多地產商其實是無法做到大規模批量化的來做商業地產的,畢竟就拍了這么一塊地,畢竟土地還沒有那么大的能級體量

于是,退而求其次,開始在原本單一的住宅中添加新零售的元素

就是去年,中國恒大、萬科、新城、銀泰等開發商紛紛齊聚上海,向紛紛向新零售網紅盒馬伸出橄欖枝

最早看到新零售機遇的崇邦集團,其旗下的金橋國際商業廣場,正是盒馬首店所在地,根據他們的統計,自盒馬進駐后,每月為他們帶來了至少3到4千的新客流

曾經看到一篇調研報告,盒馬超市+餐飲+APP電商+物流配送服務讓周邊社區居民非常喜歡,自去年開業,僅僅6個月,整個樓盤的訪客量就是去年同期的兩倍

當新零售可以帶來實實在在的利益時,房企自然會夾道歡迎,這其實就是在借助外力讓自己在這個賽道里變得更加與眾不同

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還有一個很重要的賽道就是辦公樓市場

中國寫字樓的發展經歷了70年代的樓宇變高、80年代公共設施增多、90年代功能空間增加、00年代硬件的堆砌

這也是很多港資前期主要的發力點,現在對于他們而言,都是自己發家的東西,也算是比較輕車熟路了,優勢明顯

但是,不知道大家發現沒有,不管是寫字樓開發商還是運營者,好像都在做一些重復的事情,所有的項目幾乎都是千篇一律的

而在這些不變中,其實就是大家的機會

比如我看到一些大陸的地產商,在運營的寫字樓中會刻意引進一些口腔診所、醫美、健康體檢的服務,作為寫字樓對外服務的一種重要補充

還有就是提供平臺,通過各種方式為入駐的企業提供各種服務和鏈接,甚至用自己的品牌直接為入駐企業背書,幫助其獲得資金貸款支持或是快速通過行政審批等

這些其實都是很瑣碎的事,做起來的確會很累,但越來越多的大陸房企卻正在猛攻這一塊,這對于前期習慣賺快錢只會賣住宅的開發商而言,確實比較痛苦,但也是不得不邁出去的一步

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房地產市場是一個很大的市場,每個階段都會表現出不同的特征

所以其實我們也不能說在前一個階段萬科、碧桂園、融創他們做錯了,只是到了現在這個階段,單純的靠賣房子你會發現充滿了太多的不確定,我們需要通過類似運營、自持的方式把賺錢這件事穩固化,然后淵源流傳

就像我們小時候聽到的故事那樣,我們得先沉下心來挖好井,建好管道,才能享受到源源不斷的甘泉,而不是每次要去河邊挑水了才能喝

現在所有人都能感受到外圍的虎視眈眈,現在所做的所有努力和轉型,就是為了保證在市場混沌和看不清的時候,不管城市的發展是到了高潮還是低潮

 

闞君一文言,直勝十年書

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