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華遠:“小而美”之殤

向日葵视频下载app隨著房地產行業的規模觸及天花板,房企陣營分化日益明顯,大魚吃小魚的趨勢愈發嚴重。“小而美”已經成為一個偽命題,更大的規模才能擁有更多的話語權。而此前提倡“小而美”的華遠地產就是一個鮮明的例子。

華遠地產的控股股東為華遠集團,而華遠集團為西城區國資委全資企業,所以華遠地產有先天優勢,坐擁優質的土地資源和低利率的融資優勢,照理來說,發展了近二十年的華遠地產,不應該是一個2018年才過百億的企業。

華遠地產2001年與華潤集團正式分家,2008年借殼上市,2009年到2019年期間銷售不溫不火,銷售額同比速度波動較大,未能保持持續的增長。

而一直引以為傲的凈資產收益率從2013年開始步入下降通道,2013年凈資產收益率為25%,2018年為9.0%,2013年是2018年的兩倍多。

究其背后的原因,可以概括為“小而美”戰略下的規模之殤問題。

向日葵视频下载app華遠地產2018年以前一直崇尚“小而美”,遵循“效益為王”,對于規模的訴求不是十分強烈。以新任董事長的時間點為界,前兩個階段的戰略導向均未服務于規模,多點發散,難以形成合力。

向日葵视频下载app2014年及以前,管理層對于規模沒有較高要求,更加注重企業安全性和對股東的回報;

2014年到2017年,管理層關注多元化和輕資產模式,憑借低成本的融資優勢橫向縱向拓展,但缺乏住宅主業規模的支持,想要通過多元化提供新的盈利增長極比較難。

從下表可以看到,2018年之前華遠地產年報里提出的銷售目標和銷售增速大部分沒有達標,2016年好不容易破百億后,2017年又跌出百億規模。

2018年4月之后,新的管理層上臺,首提“規模與效益并舉”,起步晚了十幾年。按照其上任后提出的“2018年120億,未來3-5年500億” 的目標來看,未來銷售額復合增長率要在33%-61%之間。三年復合增長率為61%,五年復合增長率為33%,按照其過往實際銷售額增速表現,頗具挑戰。

除了戰略導向失誤外,其在支撐規模發展的“資金”和”土儲“上也存在問題。資金層面,由于整體銷售規模較小,來源于回款的現金流有限,所以近兩年華遠地產瘋狂舉債購地,凈負債率攀升很快,2018年凈負債率為144%,2019年上半年凈負債率為258%。

瘋狂融資帶來的是償債壓力持續增加,尤其是短期償債能力,惡化很快,2019年上半年現金短債比僅為0.72,較2018年底下降0.41,面臨流動性風險。

而大量舉債激進拿地背后,華遠的城市布局策略也存在問題。一方面,規模不足以支撐區域深耕,到現在為止基本還是點狀布局,銷售業績受單城市市場變化的制約較大。

2019年上半年曾經業績貢獻較大的西安、長沙都下降較多,尤其是西安,由于限購政策升級和人才政策影響邊際減弱,市場表現不如預期。

另一方面,華遠走出北京選擇的是青島、西安、長沙,但這些城市的市場量價在這一輪周期才有明顯的起伏,之前幾輪周期里這幾個城市相對于核心一二線表現還是差了不少的;最后,近幾年新進入的城市,如廣州、佛山、重慶等,基本上都是市場高位進入的,土地成本較高。

綜上看來,華遠地產因為戰略層面的問題,錯失了發展先機,再想發展的時候,又無法平衡現金流問題,大量舉債面臨流動性風險的同時,投資策略也不盡如人意,規模“**”之路,任重而道遠!

 

“小而美”已經成為一個偽命題

謝謝分享,資料挺多

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