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[知識] 房地產項目12大開發成本

前言:本文向大家簡要的介紹目標成本科目組成框架及大致的成本指標水平,有利于初學者對目標成本科目的框架建立大概認知;

01:目標成本科目組成
土地成本:開發商為取得土地所付出的相關成本;
開發成本:勘查設計費用,報批報建費用,工程咨詢費用,物業管理費用;
建安成本:前期工程費用,主體建安工程費用,園林景觀費用,市政配套費用,公共配套費用;
三費:營銷費用,管理費用,財務費用;
備注:不同地產公司成本科目的劃分歸屬有所不同,但是其本質并無不同。

02:土地成本解析
土地成本定義:俗稱地價,即房地產開發商取得土地使用權付出的成本,包含但不限于土地出讓金、契稅,安置拆遷補償費、交易服務費、評估等費用。
注意口徑區分:大市政配套費在不同公司的口徑中,有可能屬于不同的成本科目。有的地產公司歸屬于土地成本,有的地產公司歸屬于開發報建費用;
樓面地價計算:一般人經常在網絡上看到,某地區土拍熱度很高,剛剛某地塊拍出地王項目,總價:***億元,樓面地價:***元/m2,在這里作者跟大家對于樓面地價做個簡要的解釋:

樓面價定義:即單位計容建筑面積所包含的土地價格。
樓面價簡要計算案例:某地塊100萬元/畝,容積率2.0,請問樓面地價多少?
計算第一步:100萬元/畝,如果折算成占地面積則為:100萬元/666.67m2=1500.00元/m2,所以100萬元/畝,相當于每平方占地面積1500.00元;
計算第二步:容積率為2.0,表示每平方占地面積開發商可建設2平方米的計容建筑面積的建筑,則單位計容建筑面積所包含的土地價格為:1500.00/2.0=750.00元/m2
結論:該地塊的樓面地價為750.00元/m2。

03:勘查設計費解析
勘查設計費主要范圍:主要包括地質勘查,規劃設計費,施工圖設計費,各小專業設計費(裝修,門窗,幕墻,景觀,弱電,人防,鋼結構,基坑支護等),專業顧問費(對于復雜項目的結構顧問,機電顧問等),其他零星設計費用(曬圖,三維模型設計等)
地質勘查費用:地質勘查費用根據當地的實際市場價格進行確定;
主要項目設計費:包括規劃設計,施工圖設計,裝修設計,門窗幕墻設計,景觀設計,弱電設計等,一般公司內部根據不同的項目和產品系列,有相應的限額設計指標,根據限額設計指標結合當地的市場情況執行即可。
專業顧問費用:一般對于大型復雜項目(例如300米以上超高層,超五星級酒店,甲級寫字樓)等會考慮采用專業顧問費用,但是不同項目復雜程度和聘請的不同的專業顧問,價格差異較大。根據具體項目進行確定;
其他零星設計費用:根據項目具體情況確定;
成本水平:對于普通住宅的勘察設計費用,建筑面積單方指標范圍在60元/m2-80元/m2之間;

04:報批報建費解析
報批報建費用主要是對于開發商在當地進行開發項目需要向政府及各部門繳納的相關行政事業性收費,主要包括:人防異地建設費,基礎設施建設配套費,預售詢價費用,環境評估,交通評估,施工圖審查,文物考古,水土保持,規劃公示牌,無證施工罰款等等。
報批報建費用特點:不同地區差異較大,要根據開發項目當地政府部門的要求為準;
費用清單提供的部門:由開發報建部門提供相應的收費清單;
成本水平:對于普通住宅項目,建筑面積單方指標大約在120.00-150.00元/m2。

05:工程咨詢費解析
工程咨詢費用主要包括:監理工程費用,工程造價咨詢費用,結構安全檢測費用等;

06:物業管理費解析
物業管理費用主要包括:前期物業介入費用,前期物業開辦費 ,物業招標代理費用,空置房物業管理費用等;
物業管理費用的水平根據各家地產公司的物業管理模式(內部管理,外部委托)不同,費用差距較大。如果是內部管理,則直接執行內部管理的相關費用標準即可。如果是外部委托則根據項目定位,根據市場價格進行確定;

07:前期工程費解析
前期工程費用主要包括:臨時圍墻,臨時道路,臨時供水,臨時供電,臨時設施,場地土方等。
臨時設施:主要是為業主單位進行項目管理而建設的臨時設施(如:臨時辦公,臨時食堂等),而非施工單位為自己進行施工管理而建設的臨時設施;
場地土方:此處場地土方是正負零以上的土方,如果是基坑開挖土方則是屬于主體建安工程費用。
前期工程費用根據項目實際情況及歷史定標情況進行預估即可,金額相對較小。

08:主體建安工程費解析
主體建安工程費:包括項目各業態土石方工程,基坑支護工程,基礎工程,主體建筑工程,防水與保溫工程,門窗欄桿百葉工程,外立面幕墻工程,室內精裝修工程,主體安裝工程,消防工程,智能化工程,電梯工程等所有屬于或者依附在主體建筑上的所有工程費用。
土石方工程費用:根據不同項目,不同地庫開挖深度,不同地區土方單價進行計算;
基坑支護費用:根據項目開挖深度大致確定支護形式,然后根據過往項目的經驗值進行計算;其他主體建安工程費用:根據限額指標,公司的適配指標,歷史經驗數據進行綜合判定;
成本水平:
普通百米高層住宅(毛坯)的主體建安工程費用:1800-2000元/m2
普通150米超高層住宅(毛坯)的主體建安工程費用:2000-2300元/m2
普通雙層地庫主體建安工程費用:2500-2800元/m2

09:園林景觀費解析
園林景觀費用主要包括:屬于園林景觀的軟景,硬景,景觀燈具與亮化,水景與泳池,園林小品等;園林景觀是屬于敏感性成本,能項目帶來產品溢價。
成本水平:剛需項目300-500元/m2,改善型項目:500-700元/m2,高端項目:700-1500元/m2;

10:市政配套費解析
市政配套費用主要包括:自來水工程,供配電工程,小市政工程,燃氣工程,小區標示標牌工程等。
自來水工程:自來水工程通常具有壟斷或者半壟斷性質,指標水平根據當地的情況進行確定;
供配電工程:在一定地區內,紅線內的配電指標相對穩定,但是對于紅線外供配電,因為變電站距離紅線的距離不同導致成本水平差異較大;
燃氣工程:大多數按照戶數計算,根據當地的燃氣公司的費用水平統一收取;
成本水平:市政配套費用的建筑面積單方指標約190元/m2-240元/m2;

11:公共配套費解析
公共配套費用主要包括為項目建設配套的:物業用房,社區用房,養老用房,學校等;
除學校外,其他公共配套費用一般金額不大,只需要根據常規經驗指標計算即可。如果需要配建學校,則需要了解當地配件學校的配件標準及相應經驗指標進行測算;
一般學校的建筑面積單方指標:3200-3500元/m2(除土地和三費外的所有費用)
如果是高檔類的國際學校建筑單方指標約:3500-4500元/m2(除土地和三費外的所有費用),此類學校對硬件設施要求較高;

12:三費解析
三費主要指:企業管理費,項目營銷費用,財務費用;
管理費用:可直接根據公司的費率水平計算即可,一般在為項目貨值1.5%-3%之間;
營銷費用:項目的營銷費用根據公司的營銷費用水平結合項目的種類和實際情況確定,一般為項目貨值2%-3%之間;
財務費用:項目的財務費用跟項目的開發節奏,融資方式,融資利率水平有很大關系,需要與財務部門共同商議確定。

 

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